Flat Menteng Viral: Terobosan Hunian Terjangkau di Pusat Jakarta

Di tengah melambungnya harga properti dan terbatasnya lahan di jantung ibu kota, sebuah inisiatif hunian vertikal di kawasan elite Menteng, Jakarta Pusat, menjadi sorotan publik dan viral di media sosial. Dikenal sebagai Rumah Flat Menteng, hunian ini dinilai sebagai solusi inovatif dan terjangkau bagi masyarakat yang mendambakan tempat tinggal di pusat kota.

Rumah Flat Menteng merupakan bangunan empat lantai yang menampung tujuh unit hunian untuk enam kepala keluarga, berdiri di atas lahan seluas 250 meter persegi dengan total luas bangunan 408 meter persegi. Selain unit tempat tinggal, lantai dasar bangunan juga dilengkapi dengan toko buku dan kantor Rujak Center for Urban Studies.

Konsep pembangunan Rumah Flat Menteng dicetuskan oleh Marco Kusumawijaya, seorang arsitek, pakar tata kota, dan aktivis, yang mengubah rumah tapaknya sendiri. Ide ini muncul sebagai bentuk keprihatinan terhadap krisis perumahan di Jakarta dan untuk mencegah pusat kota hanya menjadi area komersial. Proyek ini mengusung pendekatan co-housing atau perumahan kolektif berbasis koperasi, yang memungkinkan penghuni untuk bergotong royong dalam membangun dan mengelola hunian tanpa melibatkan pengembang besar atau pinjaman bank. Dengan sistem ini, banyak biaya dapat dipangkas secara signifikan. Rujak Center telah menggagas konsep rumah flat sejak tahun 2009, melakukan advokasi hingga diakomodasi dalam Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang, yang melegalkan hunian multi-keluarga maksimal empat lantai.

Aspek keterjangkauan menjadi daya tarik utama Rumah Flat Menteng. Biaya pembangunan unit diperkirakan sekitar Rp 8 jutaan per meter persegi, sudah termasuk biaya perancangan dan perizinan. Dengan luas unit bervariasi antara 40 meter persegi hingga 120 meter persegi, harga satu unit dapat berkisar dari Rp 300 juta hingga Rp 1 miliar. Sebagai contoh, unit seluas 40 meter persegi membutuhkan biaya sekitar Rp 320 juta. Selain biaya konstruksi, penghuni juga membayar biaya sewa tanah secara kolektif melalui koperasi. Total biaya sewa tanah keseluruhan sebesar Rp 90 juta per tahun, dibagi secara proporsional oleh setiap penghuni berdasarkan luas unit yang dimiliki, dengan jangka waktu sewa hingga 70 tahun dan dapat diperpanjang. Untuk unit seluas 90 meter persegi, estimasi total biaya tinggal dan pembangunan selama 60 tahun dilaporkan tidak sampai Rp 2 miliar, termasuk perkiraan kenaikan harga sewa tanah dan iuran pengelolaan lingkungan. Meskipun tidak memiliki sertifikat properti seperti Sertifikat Hak Milik atau Strata Title Sarusun, hak penghuni dijamin melalui perjanjian hukum multipihak yang mengikat dengan pemilik lahan, dan hak sewa dapat diwariskan, dipindahkan, atau dijual kembali melalui koperasi setelah lima tahun.

Dari sisi dekorasi rumah, Rumah Flat Menteng mengusung konsep desain minimalis dan sederhana, dengan fasad berwarna abu-abu muda dan aksen hijau sage pada pagar depan, balkon, dan topi-topi rumah. Bangunan ini tampil asri dengan taman berbatu, pepohonan, dan pot tanaman hias di halaman depan, serta dilengkapi jendela-jendela besar dan balkon kecil di setiap unit. Desain setiap unit disesuaikan kembali dengan kebutuhan masing-masing penghuni, sehingga tata letak ruangan dapat berbeda antara satu unit dengan yang lain. Fokus desain adalah menciptakan hunian yang nyaman dan tidak terasa sempit.

Keunggulan lokasi menjadi nilai tambah yang signifikan. Berada di jantung Menteng, hunian ini menawarkan akses strategis ke berbagai fasilitas publik dan transportasi umum seperti Stasiun Sudirman, MRT, LRT, dan Transjakarta. Hal ini mendukung mobilitas penghuni tanpa harus bergantung pada kendaraan pribadi, berpotensi menghemat biaya transportasi, serta berkontribusi pada pengurangan polusi dan kemacetan lalu lintas.

Keberhasilan Rumah Flat Menteng membuka peluang untuk replikasi konsep serupa di lokasi lain, seperti Matraman dan Pancoran, yang sedang dalam tahap perencanaan. Model kepemilikan kolektif ini diharapkan dapat menjadi jawaban atas kebutuhan perumahan sosial kelas menengah di tengah tingginya harga properti dan menjadi inspirasi bagi kebijakan pemerintah untuk mendorong hunian terjangkau di kawasan strategis lainnya.